首改125-130㎡有哪些神户型可选？| 房叔说No.471
共盘预售公示、登记，列表见文末↓
在高层住宅户型界，一直有个不成文的共识，那就是建面约89㎡，现在大致是约105、106㎡左右是刚需户型边界线，或者分水岭，往上偏改善，往下是刚刚需；
125-130㎡则是首改、刚改门槛；
139㎡则是标准纯改善门槛；
139㎡已经写过，详见：热门楼盘139㎡大比拼，哪个更香？今天来说说市面上的首改户型125-130㎡。
市场上这个面积段的好户型大致可以分三种：
四叶草边套户型、三开间朝南中间套户型、以及四开间朝南超宽户型。
当然，由于不再能像以往这般偷面积，现在的“神户型”自然没有以往那么“神”了，但市场上依然时不时有好的户型出现。
当然这里所谓的好户型考虑这么几点：
一、赠送的飘窗、半赠送的阳台面积多，隐形得房率高，有一定的小户型越级挑战139㎡大户型的能力（当然非超高层）；
二、房间面积普遍功能性强，且分布合理，能满足家庭多成员需求，或者多代同堂需求，生命周期长，免去经常因家庭成员增加而换房的麻烦；
三、客餐厅面积普遍不局促，能够有大户型的既视感，面子里子皆好；
那么市场上有哪些户型能够脱颖而出，并能解决这类人群的居住痛点？
| PART 2 |
先看第一种四叶草户型：
上图为天瑄城约128㎡四室两厅全明户型，南向面宽全部被约6.9米的主次卧双联阳台独占，既把阳台做到了最大化，又有效照顾到了晾晒和隐私；
而侧面与客餐厅同宽的飘窗也有约6.5米，这两个尺度基本框定了采光和通风的优秀；
如此大尺寸的侧面飘窗还与客餐厅形成超40㎡开阔空间；且飘窗把边阳台具有的对客厅、北面卧室的采光通风的功能强力替代，舒适度还有所保证。
而这样一来，三面采光基本又能照顾到每个卧室，客、餐厅等主要功能空间，通风及景观资源都能做到所有空间、家庭成员平均分配。
南北面宽全部给了卧室独享，这样四个房间还都能保证可以做卧室使用，功能性不错。
与此同时，主卧卫生间、走入式衣柜的空间大小也都能保证，户型的均衡性做的很不错。
第二个案例是上图的宁望府约128㎡的户型，除了卧室南北各两房的布局与天瑄城基本相同外，约6.7米南向全面设置宽双联大阳台也丝毫不差；
厨房被换到了与北面双卧室齐平的位置，在天瑄城户型基础上厨房采光有所提高；但有所取必有所舍，相应的北面小卧室面宽则有所降低；
其他空间基本相仿，就不再赘叙了。
| PART 3 |
上图是典型的三开间朝南，夹边套四房户型，当然这个户型是樟宜翠湾小高层户型，得房率约85%，与普遍80%以下的主流高层相比，得房率有优势，只能做个例，看看就行；
三个维度分析，一个是面宽，这个指标户型整体面宽能够达到约11.9米，仅客厅、次卧双联阳台尺度就达到了约8.2米，稍显遗憾的是夹边套让这个户型少了不计面积的侧边飘窗。
第二个维度是房间的空间大小，这个户型是标准的大四房，即使最小的书房面积都大于9㎡；
第三个维度是动线和空间利用率；这个户型同样也是四叶草户型，四个房间隐私性强、对其他空间干扰性极小，公区动线设计，以及与各个房间距离相等的便利度优势全面释放；
而且进门处还有一个小储藏室，对于高层住宅和人口多的改善家庭来说，储藏空间麻雀虽小，但哪怕是做个杂物间、小衣帽间……都是功能性超强的主妇挚爱。
再看个高层案例，上图是鼎湖未来社区建面约128㎡三开间朝南户型；
面宽超10米，与进深几乎1:1的方正设计，阳台面宽有约6.7米，四个房间则两南两北，且与一体化客餐厅形成动静分区；
而公卫也设在公区中心位置，与各个房间、客餐厅基本等距离，非常贴心。
再看上面这个户型，是堪称经典的中海翠揽云境边套三开间朝南约126㎡户型案例，见上图。
南面主次卧双联阳台面宽足有约6.5米，还有个偏南向房间虽然有点错位，但双向开窗的形式，对于边套的辅助作用可想而知。
另外在约6.1米的侧边飘窗加持下，餐客厅的会客空间既视感、采光也极大的提升了；
而这样LDK餐、客、厨一体化设计，加上进门衣帽间设置，仅126㎡户型，给你的感觉确实够越级对比，户型设计做得挺用心。
| PART 4 |
对于喜欢大面宽的笔者，杭州最精彩的约120-130㎡的户型应该属于上图，滨江潮听映月府约127㎡四开间朝南的户型，可能是全杭州同维度最想买的户型，没有之一（不喜欢南北不通的绕过）。
这个户型的豪横之处在于南向面宽能做到夸张的约13.3米；
次卧、客厅双联阳台面宽也达到约6.6米，而且还做了双套房设计，四个房间除了北书房稍小外，其他都不小；
除此以外，约3.7米面宽的客餐厅也超出大多数主流标准，能把这么多小空间相互间的比例、尺度都一次性解决，并融合在一个并不大的面积中，确实堪称同级户型界的天花板案例。
另一个案例是K11江明月朗园，1号楼跳票后，首开最小户型就是上图约127㎡，类四开间朝南的户型，设计在整盘里都是比较出挑的。
总面宽约10.2米，还三开间朝南，但是也得说，整盘的阳台都不是强项，不管是进深还是面宽都小；
幸运的是北面阳台稍有弥补，总的来说港资企业对阳台与外立面的关系还是比较严谨；
换句话说：就是，合法合理的偷面积做的并不够，这造成户型看看图纸还行，实际感受对于住惯了大尺度和多赠送面积的杭州人来说面积尺度偏紧凑。
| PART 5 |
房间大小、阳台宽度、客厅宽度、厨房大小……都是框定户型设计，或者说增加设计难度的硬指标，但同时也是评判户型设计好坏的标准。
因篇幅有限，当然还有许多好的坏的户型没能一一分析，但以上这些案例既侧面印证了120-130面积段也能做到趋于完美，适应性很强的四房好户型；
另一方面也证明了“头部开发商不注重户型研发”是个误区。
但我们也希望有更多有觉悟的开发商能够抛弃"我只是户型的搬运工"的copy、复制，在户型研究上多下功夫；
如上所述的四开间朝南，或者是大面宽四叶草户型越级挑战139㎡的户型……显然挤挤还是能更有料；
毕竟对于初改或者说是刚改来说，以上案例仅125-130㎡户型却拥能着比肩约139㎡户型的功能和使用空间；
而节省下的约10㎡+面积，少则30多万，多则40—50万，也是一笔不小的购房款。
因此，在板块、品质之外，户型设计好坏也是购房考量的三大要素之一。
如果能让市场逆向选择，不管是市场下行还是上行，好户型对于开发商和购房者都是双赢的；
同时，也是开发商在限价、地段之外，能靠自身努力左右市场受欢迎程度的最大卖点之一，而这样的努力，是在二手房阶段产生意想不到溢价的重要因素之一。
但随着越来越多改善起步户型越过130㎡，直接提高到约140㎡及以上，特别是红、粉盘及主城板块；
意味着120-130㎡户型在整盘的占比比例下降幅度越来越大，这样的加速度越来越快，且买且珍惜吧！
2022杭州地铁楼盘图（6月版）
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